Строить «генерально»!

В последнее время нередко можно услышать сетования представителей муниципальных властей о невозможности осуществить тот или иной проект по застройке или модернизации территорий, входящих в городской округ, городское или сельское поселение. Казалось бы, все составляющие успеха налицо: и средства имеются, и необходимость возведения (реконструкции) того или иного объекта назрела давно, и проект получился весьма удачным. Засучи рукава, и — с Богом, строй. Ан нет. Близок, как говорится, локоть да не укусишь. В чем заминка? В отсутствии документа, необходимого для получения разрешительных постановлений и начала работ, документа территориального планирования, то есть генерального плана муниципального образования.

Но градостроительный Кодекс РФ вступил в силу еще в 2004 году. Он определил систему документов территориального планирования, необходимых для ведения градостроительной деятельности на всей территории России. Статусом территориально-административного образования, на которое разрабатывается документ, определяется масштаб решаемых задач и уровень положений, разрабатываемых этими документами. Основная задача любого документа территориального развития — определение назначения территории на перспективу развития административно-территориального образования. Шести лет, истекших с момента принятия градостроительного кодекса, оказалось недостаточно, чтобы в «портфелях» документов многих городов и поселений генплан, наконец, появился. Причины тривиальные — где-то это элементарное отсутствие средств, где-то организационные проблемы, да и сам процесс подготовки документа территориально планирования очень и очень трудоемкий.

«Рузскому курьеру» уже неоднократно поступали вопросы от читателей с просьбой пояснить само значение и содержание документа, от которого в большой степени зависит завтрашний день наших городов и сел. За квалифицированным ответом мы обратились к главному архитектору проекта ОАО «Русское молоко» Екатерине Петровой.

— Документы территориального планирования рассматривают и определяют дальнейшее развитие территорий и объектов субъектов Федерации и муниципальных образований. Остановимся на последних. Мы живем в Рузском районе и, наверное, не ошибусь, сказав, что проблемы наших городов и поселений нам как-то ближе…

— Итак, что собой представляет генеральный план муниципального района, сельского или городского поселения, в чем его первоочередное значение? Прежде всего, этот документ разрабатывает положения и определяет перспективы градостроительной деятельности для формирования комфортной среды жизнедеятельности на территории муниципального образования (при этом учитываются перспективы федерального и областного значения), определяет направления и границы развития территорий поселений, зонирование территорий. А также развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, определяет градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, разрабатывает мероприятия для экологического и санитарного благополучия.

— Участвуют ли в принятии генерального плана непосредственно сами жители поселений и городов?

— Да. Население непосредственно принимает участие в принятии решения. Генеральные планы муниципального уровня выносятся на обсуждение населения, и после этого утверждаются органами местного самоуправления поселения.

— Многих наших читателей, особенно тех, кто проживает в сельской местности, остро волнует земельный вопрос, то есть возможность строительства жилых домов или подсобных хозяйств. Эти моменты как-то регламентируются генпланом?

— Сами проекты генеральных планов сельских поселений разрабатываются в целях определения функционального назначения использования земельных участков для комплексного развития поселения. Заказчиком этой проектной работы всегда является администрация поселения, и только она окончательно утверждает проект. После утверждения генплан приобретает юридическую силу для всех субъектов градостроительной деятельности на его территории. На основании утвержденного генерального плана поселения администрация разрабатывает и утверждает Правила землепользования и застройки, этот материал разрабатывается уже в масштабе 1:500–1:2000 (то есть более подробно, чем генеральный план) и проходит публичные слушания. Именно в Правилах, учитывая границы функциональных зон из генерального плана, отражается и функциональное назначение участков, разрешенный вид использования и градостроительные регламенты, то есть что можно делать на участке и что нельзя.

— Процесс создания документа насколько долог по времени, и какие этапы в себя включает?

— На первом этапе работы над проектом генерального плана необходимо проанализировать сложившуюся ситуацию в поселении на текущий момент. Он так и называется: «Анализ состояния территории, проблем и направлений ее комплексного развития. Опорный план».

Начало работы над проектом генерального плана заключается в кропотливом сборе информации и заполнении анкет: по населению — демография и возраст; по объектам социальной инфраструктуры — назначение, мощность; по объектам промышленного назначения, по объектам коммунального хозяйства и по обеспечению населения центральными инженерными коммуникациями, по объектам транспортной инфраструктуры. Основной чертеж на этом этапе — опорный план поселения. Он, прежде всего, отражает следующие, сложившиеся на текущий момент, характеристики земель поселения:

- функциональное использование земельных участков;

- существующие границы населенных пунктов;

- границы территорий, на которых определены ограничения градостроительной деятельности: памятники истории, археологии, культуры, архитектуры с их охранными зонами, особо охраняемые природные территории, зоны санитарной охраны ручьев, рек и водоемов, санитарно-защитные зоны от магистральных трубопроводов, линий электропередач, промышленных предприятий, кладбищ, свалок, объектов транспортной инфраструктуры и т. д.

Текстовый материал включает в себя анализ собранных анкетных данных, выявление проблем и формирование приоритетных направлений развития поселения, рекомендации на перспективу градостроительной деятельности.

Второй этап разработки проекта генерального плана (поселения) заключается в формировании положений и предложений — схем, которые отражают основные направления градостроительной деятельности на территории поселения для обеспечения устойчивого комплексного развития поселения. В этих схемах раскрываются основные характеристики уже недалекого будущего: новые границы населенных пунктов, формирование функциональных зон (на первую очередь и на срок реализации до 2020 года). Кроме того, в схемах закладывается развитие промышленных предприятий с новыми рабочими местами, появление новых и расширение существующих объектов социальной инфраструктуры, прокладка новых дорог и расширение существующих проездов. Учитываются и возможности повышения уровня жизни в населенных пунктах за счет развития жилищного строительства в комплексе с необходимыми объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Эта инфраструктура рассчитывается, исходя из установленных норм обеспечения потребностей населения в детских садах, поликлиниках, больницах, школах, магазинах. А также обеспеченности газом, холодной и горячей водой, отоплением, электричеством, канализацией, слаботочными сетями (Интернетом, телефонными сетями, кабельным телевидением), а также обустройстве всем необходимым исторически сложившихся мест проживания.

Материалы готовятся в виде нескольких схем в масштабах, удобных для чтения (материалы проекта генерального плана, проходящие согласования и утверждение выполняют в масштабе 1:10000). После согласования с главой администрации проект проходит процедуру публичных слушаний в самом поселении, при необходимости (отдаленность, большая плотность) слушания проходят в нескольких населенных пунктах. По замечаниям публичных слушаний в проект генерального плана вносятся изменения. Затем необходимо согласовать проектную документацию с соседями — с муниципальными образованиями, с которыми территория разрабатываемого поселения имеет общую границу, и администрацией муниципального района.

Третий этап разработки проекта генерального плана поселения — процедура согласования утверждаемой части проектных материалов в правительстве Московской области. В процессе согласования проекта генерального плана в областных структурах могут быть получены замечания и дополнения.

Завершающий этап разработки, согласования и утверждения генерального плана — это утверждение на Совете депутатов сельского поселения.

— Итак, у поселения появился генеральный план на срок реализации до 2020 года. Что с ним делать?

— Генеральный план не является документом прямого действия, обращенным непосредственно к потребителю, он является основанием и руководством к действию при разработке последующих этапов документации о застройке территории и правил землепользования и застройки.

В процессе подготовки материалов для первого этапа проекта генерального плана администрация поселения проанализировала состояние всех направлений жизни поселения, освежила отношения со всеми землепользователями поселения, в целях перспективного развития поселения оценила приоритеты.

Теперь появляется возможность прямых распоряжений на землепользование и строительную деятельность. Здесь учитываются бюджет поселения, пожелания и возможности инвесторов — владельцев земельных участков, желания и возможности населения.

На основании утвержденного генерального плана администрация поселения осуществляет последующие этапы градостроительной деятельности на своей территории:

- разрабатывает и утверждает план реализации генерального плана поселения;

- собственными силами или с помощью проектной организации, готовит и утверждает Правила землепользования и застройки;

- готовит и утверждает документацию по планировке территорий первоочередного и последующего освоений;

- готовит градостроительные планы для разработки проектной документации для строительства;

- выдает разрешение на строительство, при наличии проектной документации, соответствующей предыдущим градостроительным нормативным актам и положениям.

При наличии генплана поселения приобретает актуальность разработка и утверждение генеральных планов населенных пунктов с учетом новых границ. Эта работа может быть выполнена за счет инвесторов — владельцев земельных участков, желающих развивать свои участки на территории населенных пунктов для последующего строительства.

Идеальный вариант и для администрации поселения, и для жителей поселения, и для владельцев земельных участков — наличие комплекса утвержденных документов территориального планирования: генплана поселения, генпланов населенных пунктов, правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Причем ПЗЗ по своей сути не является раз и навсегда утвержденным юридическим актом, а материалом, отражающим текущее положение и планируемые ближайшие перспективы в градостроительном зонировании и в градостроительных регламентах (ограничениях) на территории поселения, и изменения в них вносятся на уровне органов местного самоуправления.

— Из вашего рассказа становится понятно, что любые действия в области градостроительства без наличия генерального плана муниципального образования станут невозможными…

— Да, и это произойдет очень скоро — с 1 января 2012 года градостроительный план и правила землепользования и застройки становятся документами, без которого невозможно будет получить разрешение на новое строительство, изменить вид разрешенного использования земельного участка, изменить границы населенного пункта. Невозможным также будет предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, генеральный план является основой для дальнейшего экономического и социального развития поселения. Именно он определяет перспективы гармоничного развития населенных пунктов с учетом интересов государства, развития промышленного и сельскохозяйственного производства, культуры и отдыха, комфорта и удовлетворения бытовых потребностей населения.

Организации и граждане, заинтересованные в развитии принадлежащих им земельных участков, производства, бизнеса, уже сейчас активно участвуют в мероприятиях по подготовке и разработке генеральных планов своих поселений, обеспечивая свое будущее процветание.

Записал Алексей Гамзин, фото автора.